Quando o locatário poderá rescindir o contrato de locação e deixar o imóvel?

Veja o comentário de nosso advogado Prof. Carlos Eduardo

Regra geral: Art.4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

•E se o locatário quiser entregar o imóvel após a prorrogação do contrato?

- Se o locatário pretender a devolução do imóvel durante a prorrogação legal do contrato (Art.6º), deverá avisar com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar um mês de aluguel.

•E se a devolução for antes do prazo estipulado no contrato?

Se a devolução se der antes do prazo estipulado no contrato, pagará a multa que for pactuada. O art.4º determina, de forma imperativa, a redução proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Exemplo: Contrato de 30 meses com cláusula penal compensatória de três alugueis, a devolução do imóvel pelo locatário se deu depois de 15 meses de vigência implicará o pagamento de cláusula penal compensatória de um aluguel e meio. A regra é simples: descumprido o contrato pela metade, o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral.

•E se o contrato tiver multa de forma integral independentemente do prazo contratual?

Há o entendimento de ser abusiva e reduzida juridicamente aos limites legais ou até mesmo não produzir qualquer efeito. Não havendo nenhuma previsão contratual pode o locador solicitar arbitramento judicial da multa.

 “Locação de imóvel residencial. Ação de resilição contratual c.c. consignatória de aluguel. Cerceamento de defesa inocorrente. Revela-se desnecessária a dilação probatória, haja vista que os autos encontram-se suficientemente instruídos, permitindo ao julgador conhecer do pedido independentemente de outras provas. O termo final da locação foi corretamente fixado em trinta dias após a comunicação da locatária sobre sua intenção de devolver o imóvel, a despeito da vistoria realizada dias antes, pois foram constatadas pendências no imóvel, comunicadas à autora no mesmo dia. Assim, devido o aluguel proporcional a 28 dias do mês de dezembro/2017, além dos acessórios da locação. O cotejo entre as vistorias de entrada e saída apontam avarias inexistentes no início da locação, que devem ser indenizadas. A multa por rescisão antecipada está expressamente prevista na avença, celebrada sem indício de vício do consentimento, sendo penalidade comum em contratos dessa natureza, que não representa prática abusiva. Há, porém, necessidade de redução equitativa da sanção pecuniária, em conformidade com o que dispõem o contrato, o art. 4º, caput, da Lei 8.245/91 e o art. 413 do Código Civil. Penalidade que deve ser aplicada de forma proporcional, considerando que houve cumprimento do contrato durante 14 dos seus 30 meses de vigência. Sentença mantida, em parte, por seus próprios fundamentos. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Reforma apenas para reduzir valor da multa rescisória, nos termos acima. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1000113-75.2018.8.26.0625; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/01/2021; Data de Registro: 29/01/2021)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. REJEITADA. PRELIMINAR DE OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AOS PEDIDOS CONTRAPOSTOS NA CONTESTAÇÃO. ACOLHIDA. CAUSA MADURA. PEDIDOS CONTRAPOSTOS RECEBIDOS COMO RECONVENÇÃO. LOCATÁRIA IMPEDIDA DE ENTRAR NO IMÓVEL PELA LOCADORA E CONDOMÍNIO. INADIMPLÊNCIA. IMISSÃO DE POSSE SEM OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. ILÍCITO CIVIL CONFIGURADO. SITUAÇÃO VEXATÓRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA LOCADORA. LEGITIMIDADE PASIVA DO CONDOMÍNIO CONFIRMADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DA PRIMEIRA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO SEGUNDO RÉU IMPROVIDO.......

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6. Da multa contratual. 6.1. A sentença condenou a locadora ao pagamento proporcional, da multa contratual, de dois meses de aluguel equivalente ao valor total de dois mil e quatrocentos reais. 6.2. Oart. 413 do Código Civil Brasileiro permite ao juiz reduzir equitativamente a cláusula penal nos casos em que a obrigação tiver sido parcialmente cumprida. 6.3. No caso, o contrato foi assinado com vigência de 12 meses, início em 23/03/2016 e término em 23/03/2017, e rescindido por culpa exclusiva da locadora em 06/09/2016. 6.4. Verifico que o contrato foi parcialmente cumprido e com fulcro no art. 413 do Código Civil Brasileiro impõe-se a redução da multa devida pela apelante, para o valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

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